Інтерв’ю зі спеціалістом ринку нерухомості АН «Домовед» Володимиром Медведчуком: оренда квартир у Києві в серпні-вересні 2024 року
Журналіст: Як ви оцінюєте поточну ситуацію на ринку оренди нерухомості в Києві? Чи є якісь значущі зміни у порівнянні з початком року?
Володимир: Ринок оренди нерухомості в Києві дійсно зазнав значних змін у 2024 році, особливо влітку. Якщо порівнювати з початком року, то в січні оренда квартир займала набагато більше часу – в середньому 11 днів. У серпні цей показник скоротився до 5 днів, що свідчить про високий попит на житло в столиці. У липні, для порівняння, середній час здачі квартири становив 6 днів. Таким чином, спостерігається тенденція до прискорення процесу оренди.
Це явище має кілька причин. По-перше, літні місяці традиційно є періодом підвищеного попиту на житло через активізацію студентів, які шукають квартири на новий навчальний рік. Особливо це відчутно у 2024 році, оскільки більшість навчальних закладів перейшли до офлайн-формату після періоду дистанційного навчання через пандемію та військові дії.
Журналіст: Чи можемо ми говорити, що ринок оренди в серпні відображає нормальний сезонний попит?
Володимир: Безумовно, серпень – це традиційно високий сезон на ринку оренди нерухомості. Щороку саме в цей період ми спостерігаємо різке збільшення попиту на квартири через початок навчального року, коли студенти повертаються до Києва. Проте, цього року є кілька додаткових факторів, які впливають на попит. По-перше, безпекова ситуація в Києві залишається відносно стабільною в порівнянні з іншими регіонами країни, тому місто продовжує притягувати нових мешканців, зокрема внутрішньо переміщених осіб, які шукають стабільність і роботу в столиці.
Крім того, багато компаній повертаються до офісної роботи, що збільшує попит на житло серед молодих спеціалістів та працівників, які раніше працювали віддалено і не потребували оренди квартир у Києві. Всі ці чинники призводять до того, що на ринку спостерігається активне скорочення часу між публікацією оголошення та фактичною здачею квартири.
Журналіст: Ви згадували, що у серпні 2024 року квартири здаються в середньому за 5 днів. Чи це вважається надзвичайно швидким терміном для Києва?
Володимир: Так, 5 днів – це дійсно дуже швидко для Києва. Для порівняння, в серпні 2023 року цей показник складав 7 днів, а в січні 2024 року, як я вже згадував, – 11 днів. Це досить відчутне скорочення, яке вказує на те, що ринок оренди зараз працює на межі своїх можливостей. Орендодавці швидко знаходять клієнтів, а квартири не залежуються на ринку.
Потрібно враховувати, що це середній показник. У реальності однокімнатні квартири здаються ще швидше – іноді буквально за кілька днів після публікації оголошення. Двокімнатні та трикімнатні квартири можуть займати більше часу, але все одно швидкість здачі залишається вражаючою.
Журналіст: Попит зростає, але як це впливає на ціни на оренду? Чи спостерігається різке зростання вартості оренди в серпні?
Володимир: Це цікаве питання. Зазвичай у період підвищеного попиту ми бачимо різке зростання цін, але у 2024 році ситуація трохи інша. Ціни на оренду квартир зростають, але не так швидко, як можна було б очікувати. У серпні середня вартість оренди однокімнатної квартири в Києві складала 15 000 грн за оголошеннями, але фактично квартири здаються за нижчою ціною – близько 13 000 грн.
Це може бути пов’язано з декількома факторами. По-перше, війна в Україні продовжує впливати на ринок нерухомості. Незважаючи на те, що Київ залишається відносно безпечним містом, ризик ракетних атак та відключення електроенергії впливають на орендодавців і орендарів. Багато людей зараз більш обережно підходять до вибору житла, і це стримує зростання цін.
Журналіст: Тобто, попит є, але ціни зростають повільніше через обмеження, спричинені війною?
Володимир: Саме так. Попит на квартири високий, але орендарі обережно підходять до питання ціни. Війна змінює пріоритети багатьох людей. Навіть ті, хто шукає житло, часто не готові переплачувати за комфорт, оскільки безпека зараз є важливішою. Крім того, періодичні відключення електроенергії також впливають на орендарів, які розглядають оренду не лише з точки зору зручності, але й надійності.
Це особливо актуально для новобудов та елітного житла, де ціни можуть бути вищими, але попит на них дещо знижується через непередбачуваність ситуації з безпекою. Тому ми спостерігаємо певну стабільність цін на оренду, яка стримується загальною економічною та соціальною ситуацією в країні.
Журналіст: Чи є різниця між цінами в оголошеннях і реальними угодами оренди?
Володимир: Так, різниця між ціною в оголошеннях і фактичними угодами оренди завжди є. В середньому, однокімнатні квартири в серпні пропонувалися за 15 000 грн, але реально їх орендували за 13 000 грн. Двокімнатні квартири, які в оголошеннях здавали за 19 900 грн, фактично орендувалися за 17 000 грн.
Це різниця в цінах пов’язана з тим, що ринок оренди дуже динамічний, і орендарі часто намагаються домовитися про зниження ціни. Особливо це стосується недорогих квартир, які користуються найбільшим попитом. Тому орендодавці готові йти на поступки, аби швидше знайти орендарів.
Журналіст: За останній час було багато розмов про різке зростання цін на оренду в Києві. Що ви можете сказати про це?
Володимир: Так, за останні місяці ми дійсно спостерігаємо підвищення цін на оренду в Києві. Наприклад, за даними M2bomber, вартість оренди зросла на 19,1% лише за серпень. Якщо на початку місяця середня ціна оренди складала 20 740 грн, то до кінця серпня вона вже досягла 24 701 грн. Це значне зростання, яке свідчить про загальну динаміку на ринку.
Однак це зростання не обмежується лише останнім місяцем. За останні шість місяців ціни піднялися на 49,69%, що еквівалентно 8 200 грн. Якщо ж порівняти з аналогічним періодом минулого року, то зростання орендної плати склало майже 58,84%. Це означає, що ринок оренди в Києві поступово повертається до довоєнних показників, хоча й з урахуванням змін у безпековій ситуації.
Журналіст: В яких районах Києва зараз можна знайти найдешевші і найдорожчі квартири для оренди?
Володимир: Розподіл цін по районах Києва досить неоднорідний. Найдешевше житло традиційно пропонується в Деснянському районі – середня вартість оренди тут складає близько 12 500 грн. Інші райони з відносно низькими цінами – це Святошинський (14 000 грн), Оболонський (17 000 грн), Дарницький (19 000 грн) та Дніпровський (20 500 грн).
Найдорожче житло знаходиться в Печерському районі, де середня орендна плата досягає 36 311 грн. Це пов’язано з тим, що Печерський район є центральним і найбільш престижним районом Києва. Подібні ціни можна знайти в Подільському (28 000 грн), Солом’янському (27 000 грн) та Шевченківському районах (26 760 грн). Це райони з хорошою інфраструктурою та великим вибором елітного житла.
Журналіст: Як виглядає ситуація з однокімнатними і двокімнатними квартирами в Києві?
Володимир: Однокімнатні квартири зазвичай здаються за ціною 15 200 грн – це приблизно 12% від загальної кількості оголошень. Часто зустрічаються також ціни на рівні 12 000 та 20 000 грн, які становлять близько 8% ринку. Для двокімнатних квартир найбільш поширеною ціною є 25 200 грн – таких оголошень близько 8,4%.